Andrei Koivumäki neuvoo asunnon myyjää odottamaan, jos lompakko kestää – ”Pakkomyynnit alkavat syksyn jälkeen”

Asuntomarkkinoiden tilanne ei näytä helpottavan. Tilastokeskuksen julkaisemien ennakkotietojen mukaan vanhojen osakeasuntojen hinnat laskivat Suomessa 7,4 prosenttia vuodentakaisesta. Eniten hinnat olivat laskussa Helsingissä ja Vantaalla, jossa laskua noteerattiin lähes 10 prosenttia.

Asuntomyyjä ja Neliöt Liikkuu LKV:n perustaja Andrei Koivumäki ei säästele sanojaan puhuessaan asuntomarkkinoiden tilanteesta. Hänen mukaansa hinnat ovat laskeneet Helsingissä pahimmillaan selvästi enemmän kuin Tilastokeskuksen tiedot kertovat.

– Hinnat ovat pudonneet jopa 20 prosenttia, enemmän kuin mitä mediassa on kirjoitettu.

Vanhoja kerrostaloasuntoja myydään Koivumäen arvion mukaan nyt noin 40 prosenttia vähemmän kuin viime vuonna.

Käynnissä on alennusmyynti, joka koskee myös arvostetuimpia alueita. Äskettäin Koivumäki sai toimeksiannon Helsingin Ullanlinnassa sijaitsevan kerrostalokolmion välittämisestä. Kolmio vaihtoi omistajaa 100 000 euroa halvempaan hintaan verrattuna 2,5 vuoden takaiseen ostohintaan.

– En uskaltaisi ostaa sijoitusasuntoa nyt, vaikka tiedän, että saisin arvonlaskun takaisin 3–4 vuodessa.

Vanhoja kerrostaloasuntoja myydään Koivumäen arvion mukaan nyt noin 40 prosenttia vähemmän kuin viime vuonna.

– Tilanne on se, että moni välittäjä ei ota kohteita edes myyntiin, koska hintapyyntö on pielessä. Toisaalta markkina on niin arvaamaton, että yhteydenottoja ei välttämättä tule yhtäkään, vaikka kohteen hinnoittelisi oikein.

Pakkomyynnit alkavat pian?

Andrei Koivumäki ei ole optimistinen asuntojen hintojen palautumisen suhteen.

– Vähintään pari vuotta siihen menee. Todennäköisesti 3–5 vuotta, jos haluaa vuonna 2020 huippuhintaan Helsingistä ostetusta kerrostaloyksiöstä tai -kaksiosta.

Asuntomarkkinoilla kytee myös toinen pommi: pakkomyynnit. Koivumäki ennakoi, että moni joutuu tämän tilanteen eteen pian.

– Uskon, että näin käy viimeistään syksyn jälkeen. Tällä hetkellä osa kotitalouksista käyttää lyhennysvapaita ja toivoo, että korot kääntyvät laskuun ja tilanne tasaantuu, mutta siihen menee aikaa. Entä sitten, kun lyhennysvapaat on käytetty ja asunto voi olla pakko myydä? Pankit ovat jo tällä hetkellä aika tiukkoja ja saattavat vaatia, että kohde täytyy saada myytyä esimerkiksi puolen vuoden sisällä.

Hintojen lasku voi auttaa löytämään uuden omistajan, mutta sekään ei aina auta. Koivumäki on neuvonut asiakkaitaan tietyissä kohteissa odottamaan, jos ei ole aivan pakko myydä.

– Jos uudesta kaksiosta on maksettu pari vuotta sitten 200 000 ja nyt siitä pyydetään 180 000, ei sellainen kohde mene nyt kaupaksi. Hintaa pitää laskea enemmän.

Yrittäjien Brotherus: Kestävä käänne aikaisintaan talvella

Suomen Yrittäjien pääekonomisti Juhana Brotherus luottaa siihen, että Tilastokeskuksen luvut pitävät paikkansa. Hän pitää Koivumäen arviota tätä suuremmasta hintojen pudotuksesta silti mahdollisena.

– Meillä on todella laadukkaat vanhojen asuntojen hintaindeksit, joten pidän lukuja uskottavina. Toki tiedot ovat keskimääräisiä ja Helsingistä varmasti löytyy kohteita, joissa hinnat ovat laskeneet 20 prosenttia.

Brotheruksen mukaan matalat kauppamäärät enteilevät hintalaskun jatkumista lähikuukausina.

– Kauppamäärät ennakoivat hintojen suuntaa tyypillisesti 3–9 kuukautta, joten kestävä käänne hinnoissa voisi tapahtua aikaisintaan talvella. Korot ovat yhä nousseet hieman ja riskit korkeammille koroille ovat kasvussa. Korkokuvan kääntyminen kestää loppuvuoteen, mikä lykkää myös asuntomarkkinoiden suurempaa nousua.

”Kolmessa kuukaudessa yksi yhteydenotto”

Asuntomarkkinoiden synkkyydestä kertoo karua kieltään se, miten vähän hyvätkin kohteet tällä hetkellä kiinnostavat. Vielä pari vuotta sitten ne olisi revitty käsistä.

Koivumäen mukaan suurin osa myyntiin laitetuista kohteista jäävät varsin vähälle huomiolle.

– Jos kohteen julkistamisen jälkeisellä viikolla klikkimäärät verkossa jäävät alle sataan, se tarkoittaa, että kohde ei kiinnosta ketään. Jos muutama vuosi myin vastaavia kohteita viikossa, nyt voi mennä kuukausi ja yhteydenottoja tulee yksi. Miten siinä myyt sellaisen kohteen, Koivumäki kysyy.

“Nopea hinnan korjaus voi auttaa, jos se on 15–20 prosenttia.”

Andrei Koivumäki

Koska kohteita tulee koko ajan myyntiin, hyvätkin asunnot hukkuvat helposti tarjolla olevien asuntojen massaan. Tämä lisää paineita hintojen laskemiseen. Tästä syystä mahdollisimman oikean hintatason asettaminen korostuu nyt Koivumäen mukaan entisestään.

– Nopea hinnan korjaus voi auttaa, jos kysyntää ei tule ensimmäisten viikkojen aikana. Espoossa saimme alun perin 775 000 euron omakotitalosta ostotarjouksen parin viikon sisään, kun laskimme hintaa alle 750 000 euroon. Monesti voi olla pienestä kiinni, missä hintapisteessä kohde alkaa kiinnostamaan. 

Helsingin Kallio on ollut takavuosina erityisen haluttua aluetta, mutta sielläkin neliöhinnat ovat olleet roimassa laskussa. Koivumäen mukaan hinnat ovat tulleet alas tietyissä kohteissa jopa 1500–2000 euroa per neliö.

Vaikea tilanne on saanut välittäjät varpailleen, sillä läheskään aina kohdetta ei oteta edes myyntiin. Kulut veloitetaan tarkemmin kuin hyvinä vuosina.

– Melkein tavaksi on tullut, että toimeksiannosta myyjältä veloitetaan 500 euroa. Jos kohde jää myymättä, veloitamme kulut. Moni myyjä ei ymmärrä, että välittäjä tekee paljon työtä myynnin eteen. Siitä on pakko laskuttaa, koska tällä hetkellä puolet myyntiin otetuista kohteista voi jäädä myymättä.

– Asuntonäyttöpyyntöjä tulee niin vähän, että sellaiselle pääseminen on lähes juhlaa. Tällä viikolla näyttöpyyntöjen määrä on tuplaantunut ja kauppamäärät voivat nousta nopeastikin korkeammalle tasolle.